美国“几乎所有地方的房价都在上涨”！

美国“几乎所有地方的房价都在上涨”！

新冠大流行以来，全球央行实施了史无前例的宽松货币政策，极低利率的环境以及“慷慨”的财政刺激下，伴随着经济全面重启，火爆的需求，“所有东西都在涨价”，不止大宗商品们，当然也包括楼市，欧美的房价大幅攀升，创下历史新高。自去年夏天以来，美国的房价大幅上涨，随着疫情封锁措施逐步解除，许多人争相寻找更大的空间和更大的住房，尤其是在当下极为宽松的货币和财政政策之下。

美国全国房地产经纪人协会周二发布的报告显示，美国5月份成屋销售中位价首次突破35万美元，达到35.03万美元的纪录新高，与去年同期水平相比，上涨了近24%。在最新报告中，所有统计区域的房价在5月份全面上涨。23.6%的同比增速达到1999年有统计数据以来的最高水平。“这股狂热让人无言以对，筋疲力尽。”美国加州首府萨克拉门托的一名房地产经纪人说。

“几乎所有地方的房价都在上涨。”富国银行高级经济学家Mark Vitner说，房价反弹如此迅速、规模如此之大，令人惊讶。那么，到底是谁在推动价格的上涨？总体来看，美联储超宽松货币政策带来大量流动性，抵押贷款利率接近历史低点，因此房地产市场的一大支持因素依然是货币政策，在美国，美联储不仅设置了超低利率，同时，在每月1200亿美元的购债规模中还有400亿美元的住房抵押贷款支持证券，对房地产市场提供支撑。

个人买家方面，从美国的情况来看，目前 数以百万计“千禧一代”步入而立之年，成为购房适龄群体；此外疫情刺激新的需求：一些买家想改善居家办公空间，一些买家希望搬到性价比更高的地区，另一些买家因政府高额补贴、旅游开支减少而攒下一笔购房首付款。这也难快华尔街日报此前采访美国加州首府萨克拉门托的一名房地产经纪时称，“自2014年入行以来，我从未见过现在这样的销售狂潮。”

除了个人购买之外，金融机构也在参与。日前黑石宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17000套房产的住房运营商，进一步进军房地产市场。有美联储官员对此称，金融投资者正大量购买住宅房地产。“我们怀疑房地产市场是否真的需要美联储每月400亿美元的抵押贷款支持。”不过，美联储主席鲍威尔虽然表示美联储密切关注房地产市场变化，但是从他的最新表态上来看，他仍认为通胀是暂时性的，并寄希望于房屋开建活动的恢复能够提高住房市场供应量，从而遏制房价快速上升。

由于房价的上涨限制了市场的销售，美国5月份新建住宅销量意外下降。当地时间周三6月23日公布的政府数据显示，5月份新建单户住宅销量减少5.9%至折合年率76.9万套，4月的数据向下修正为81.7万套。接受彭博调查的经济学家的预期中值为86.5万套。也有分析指出，销售下滑的原因之一是市场上没有足够多的房屋满足需求。

对于房屋销售的下滑，一些经济学家认为，销量下降可能是美国房地产市场已见顶的迹象。据英国《金融时报》援引Pantheon Macroeconomics首席经济学家Ian Shepherdson表示：“销售下降、库存上升意味着，房价的极端上行压力应该很快开始消退。”不过牛津经济研究院经济学家Adam Slater指出，宽松的货币环境可能进一步推高资产价格。美联储货币政策走向才是影响美国楼市走势的重要变量。随着通胀加剧，美联储的“超宽松”政策可能难以为继。一旦政策收紧、利率升高，美国楼市估计也会逐步降温。

整体来看，这一轮全球楼市的火热，原因可能还是在供需失衡引发的，而并不是借贷的不合理导致。因此有经济学家认为，重蹈2008年金融危机覆辙的可能性不大。但是高房价会助长通胀风险，并令潜在买家望而却步，可能成为美国第二季度经济增长的一个拖累因素。一旦随着经济复苏，美联储开始收紧货币政策，届时购房者可能背负的债务压力加剧，势必会打击房产市场，以及复苏中的经济。

除了美国之外，欧洲的房价大涨也引发了关注，荷兰统计局近期公布的数据显示，该国5月份成屋销售价格较上年同期上涨12.9%，这是2001年以来的最快增速。受益于疫情下的低息和刺激措施。全球房地产指南(Global Property Guide)本月公布的报告，欧洲房价的上涨势头正在进一步加强。在截至2021年第一季度的26个欧洲国家中，至少有23个国家的房价上涨。