美国商业地产危机令人担忧

美国商业地产危机令人担忧

近日，纽约社区银行股价持续大跌，在过去的五个交易日中一度出现了有四个交易日都出现两位数跌幅，当地时间2月6日，纽约社区银行股价再度下跌超22%。

对于该股的大幅下挫，分析认为，起因在于一份财报。该银行上周公布的第四季度财报显示，该行计提了远超预期十倍的贷款损失拨备，迫使其亏损高达2.6亿美元，与市场此前预计的2.06亿美元净利润大相径庭。

此外，该银行还宣布将股息削减至每股5美分，远低于市场预期的17美分。而更深层次的原因则是商业地产危机。在美国高利率环境下，商业地产的风险上升是不争的事实。自那时起，该行的股价已经累计下跌了近60%，市值蒸发了40亿美元，触及自2000年6月以来的最低点。

由于地产行业和银行业紧密挂钩，当商业地产出现损失时，银行的贷款坏账率就会上升，银行业也会被卷入漩涡。除了纽约社区银行之外，Western Alliance、Valley National等地区银行的股价也跟跌。

华尔街认为，许多其他地区银行今年可能不得不计提更多的拨备来吸收商业地产未来的可能损失，这同时意味着更少的盈利。摩根士丹利地区银行分析师Manan Gosalia在一份研究报告中表示：“我们认为，对于我们覆盖的几乎所有银行来说，2024年拨备支出的共识都太低。”

美国货币监理署（OCC）向纽约社区银行施压，要求其拨备更多准备金并削减股息，以防商业地产贷款出现不良情形。去年就曾看空NVCB的Whalen的分析师David Chiaverini向媒体表示：“（监管机构现在正在）纷纷打电话询问，‘你们的商业账簿是什么样的？’”

Chiaverini补充说，监管机构担心的问题是，较高的商业房地产风险可能会让银行被投资者“拉黑”。Chiaverini还在一份研报中指出：“真正让我们对NYCB和其他拥有此类风险的银行感到恼火的是，他们几个月前就知道OCC已经开始要求银行增加资本和贷款损失准备金以应对风险。”

穆迪指出，截至2023年12月31日，纽约社区银行的存款中有33%没有保险，如果存款人失去信心，可能面临重大的资金和流动性压力。数据显示，受此降级影响的公共债券和贷款的总额为11.4亿美元。

穆迪称，对纽约社区银行评级行动反映了该行面临的多方面金融、风险管理和治理挑战。在财务战略方面，该银行正在寻求增加资本，但在商业房地产上遭受了意外的损失，这对银行来说是一个重要的集中风险。该行对市场融资的过度使用可能会限制它在当前环境下的财务灵活性。

分析指出，巨额贷款损失准备金正在压垮银行。伴随着商业地产行业的持续低迷，规模较小的地区性银行对商业地产的风险敞口较大，面临更大冲击。

耶伦谈商业地产：令人担心

在纽约社区银行股价持续大跌，引发投资者担忧美国出现新一轮的银行业危机之际，耶伦在当地时间2月6日出席了众议院金融服务委员会的一场听证会。耶伦表示，“各种因素的综合作用将给商业房产的业主带来很大的压力。”

她提到了利率上升、疫情居家办公模式转变所导致的空置率攀升、以及今年即将到期的一波商业房地产贷款。在回答密苏里州民主党议员Emanuel Cleaver的提问时，耶伦表示，“我的确正担心这个事情，虽然相信它将会是可控的，但一些机构会因为这个问题受到很大压力”。

在纽约州民主党议员Ritchie Torres特别问及纽约社区银行近来遭遇的危机时，耶伦拒绝就单一机构发表评论。耶伦表示，“我不想对个别银行的情况发表评论，但商业地产是我们长期以来一直关注着的领域，其可能会给银行系统带来金融稳定风险或损失，这是需要监管部门认真关注的问题。”

由于借贷成本飙升，房地产业主面临压力，近来包括布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Corp)和太平洋投资管理公司(Pimco)旗下基金管理的含商业地产的公司纷纷出现债务违约。随着利率攀升使融资复杂化，租户因裁员和远程工作的兴起而退缩，办公室业主的处境尤其艰难。

由于高利率和工作模式的转变，办公楼和公寓楼的价值突然大打折扣，诸多银行可能再度面临办公楼贷款坏账的压力。金融数据供应商Trepp的追踪器显示，光是美国，到2027年底前就有2.2万亿美元的商业地产贷款到期。

美联储主席鲍威尔在周末的一档节目上表示，就办公楼等地产方面的问题，美联储已经研究过大型银行的资产负债表，发现问题似乎是可以控制的。一些规模较小的地区性银行在这些领域的风险敞口比较集中，他们会面临挑战。

他进一步表示，美联储已经意识到这个问题挺久了，正在与这些银行合作，以确保他们有合适的资源和计划来应对预期损失。鲍威尔强调，这个问题规模很大，可能要花好几年来解决，但现在情况与次贷危机时的状况并不相似。