数据正在明示，2021年美国房价会更不友好

数据正在明示，2021年美国房价会更不友好

隔夜公布的美国最新房价数据显示，2月S&P/CS20座大城市房价指数同比上涨11.94%，该涨幅大于市场预期的11.8%和前值11.1%，这也是连续第八个月出现上涨。

而分地区的数据方面，菲尼克斯和圣迭戈的涨幅均超过16%，排名靠前，而拉斯维加斯和芝加哥的涨幅位于8~9%之间，排名相对靠后。但需要注意的是，所有地区的涨幅均是美联储通胀目标的四倍以上。

种种迹象表明，美国房价在2020年创下记录之后，2021年很有可能将会继续跑步前进。

2020年全美共售出564万套房屋，比2019年增长5.6％，是自大萧条以来的最高水平。销售额同比增长22.2％。这意味着房价的大幅上涨。

2021年2月份全美新屋销售价格中值进一步上升至34.94万美元（在2010-2012年当时大约为15-20万美元左右）。与此同时，3月份的二手房挂牌价格中值则紧紧咬住，创下了37万美元的历史新高。

疫情给美国经济带来的重创还没完全消退，房价却直接走上了高速。这到底是怎么了？这会是08年次贷危机的重现吗？

原因1：原材料价格上涨

这个问题的主要推手还是美联储和美国财政部的无节制刺激计划。

美联储的资产负债表规模在2020年3月之后快速膨胀至7万亿美元上方。而拜登政府在上台之后的3个月时间内，就推出了1.9万亿美元的财政刺激计划，并且新一轮（规模更大）的刺激计划已经提上了议程。

受到美联储和财政刺激的影响，美元自2020年3月以来就一直下跌。

而铜、铁等基本金属价格则全面上涨，包括木材价格也出现了极端大涨的行情，从2020年3月一度跌至200美元附近，涨幅接近600%。

美国新一轮财政刺激的着眼点主要在大基建，这无疑又会叠加推高原材料价格。 

原材料价格继续上涨，对房价有着很强的支撑作用。

原因2：供求关系失衡

原本市场担忧疫情的影响首先会影响买方的收入，从而让房屋滞销。但事实证明，开发商在疫情期间的停工和停止拿地，让供应端急速下降，从而使得价格急剧飙升。

根据美国全国房地产经纪人协会的一份报告，3月底全国房屋库存为107万套，略高于上个月创纪录新低的103万套，比去年同期下降28.2％。

在3月份成屋销售通常在18天之内完成，达到创纪录的速度。另外新房方面，尽管销售数量有所放缓，但价格却依然在走高。

2月份全美新屋销售中位数达到349,400美元，高于2021年1月的346,400美元；平均销售价格为416,000美元，高于一个月前的408,400美元。与此同时，库存保持紧张，仅有31.2万套待售新房，较1月份的307,000套略微有所增加。但转换成去化月份的话，消化这些库存仅仅需要4.8个月。

据彭博，美国的千禧一代已经进入岁风华正茂的买房年龄（homebuying）。他们现在是购房的主力，而且购买力不局限于那些“不起眼”的传统首套房。

千禧一代有望在2021年继续推动市场，首次购房者和较老的千禧一代的参与度预计将提高。由于购房者活跃且供应仍然短缺，当前的房价增长步伐在短期内似乎不太可能改变。

原因3：低利率的仍是诱惑

尽管近期通胀水平开始回升，但美联储依然维持了温和的态度声明。美联储主席鲍威尔仍然在公开场合发言称，“认为通胀只是短时的上升，美联储有能力控制；将会在长时期内继续维持低利率水平。”

目前市场对美联储的预期是：至少在2022年底到2023年都不会升息。而且此前一路飙升的10年期美债收益率也在接近1.8%-2.0%的区域后，开始回落。

这也让抵押贷款利率的上限被市场又了清晰的认知。（只要美联储不升息，以及10年期国债利率保持在1.8%-2%以下，抵押贷款的利率也将保持在现有水平附近）

全美房地产经纪人协会预计2021年抵押贷款利率平均为3.1％；抵押银行家协会预计为3.3％。上述2项预测均高于2020年平均利率3.0%，但是仍然低于2019年水平。

@一数据显示这不是08次贷危机重现

看完了房价上涨的原因，那么美国楼市是否会重蹈08次贷危机的覆辙呢？

据美国统计局，自从2008年次贷危机爆发之后，美国的房屋空置率一直在下降。08次贷危机是峰值接近3%，而目前仅为0.9%。

这说明了目前房屋的销量和价格的上涨，是有实际居住需求的支撑。这或许也意味着，美国房价在2021年还将继续保持坚挺。